Listen to Episode

Read Episode Transcript

אתם מאזינות, ואתם מאזינים לכאן, הסקטים כאן הסקטים הפודקאסטים של תאגיד השידור הישראלי. אתה רואה היום הרבה זוגות מרוויחים יפה, מגיעים עם הון עצמי יפה ולא יכולים לקנות את הדירה שהם חשבו שהם רוצים לקנות וזה משפט שאתה שומע הרבה פעמים בפגישות של איך יכול להיות שאנחנו מרוויחים טוב. יש לנו הון עצמי יפה ואנחנו לא מצליחים לקנות את זה. אז מי כן מצליח? היי, אתם ואתם על חיות כיס? אני שאול אמסטרדמסקי כבר הרבה זמן שאנחנו רוצים להכין. פרק שמתעסק במשכנתאות, איך לוקחים משכנתא, מה צריך לדעת, מה המושגים הבסיסיים כאלה? וכמו בכל פעם, כשאנחנו מתעסקים בנושאים האלה, אנחנו שוברים את הראש על איך יוצרים פרק שהוא לא רק מדריך משעמם, כי בואו כאלה יש אלפים באינטרנט, לא צריך אותנו בשביל זה אלא כזה שגם מספר סיפור אז חשבנו וחשבנו על העניין הזה ולא הצלחנו לפצח אותו עד שפתאום. הבנו מה שקורה בחודשים האחרונים בשוק המשכנתאות הוא חתיכת סיפור בפני עצמו. חתיכת סיפור ששווה לספר ועל הדרך לשאול, מה הדרך הנכונה והחכמה ביותר לקחת משכנתא היום וגם בכלל. בשביל לספר את הסיפור הזה הייתי צריך שותף, והשם הראשון שעלה לי בראש הוא תומר ורון. תומר ורון אני יועץ משכנתאות, יועץ פיננסי מניח, שב ראש תחום פיננסים, בריזה ומתעסק באמת. בעולם המשכנתאות. כבר כמה שנים טובות אני מכיר את תומר כבר הרבה שנים לפני שהוא היה יועץ משכנתאות, וכל זה הוא היה עיתונאי, את התפקיד. העיתונאי המשמעותי הראשון שלו הוא עשה בכלכליסט. זה היה 2014. הוא היה כתב הבנקים של העיתון ואני הייתי כתב בלי תחום, ושנינו אבדנו זה בצד זה. זה היה ממש מזמן בעולם אחר. ראש הממשלה היה בנימין נתניהו, אבל נגיד בנק ישראל עוד היה סטנלי פישר, העולם עדיין התאושש מהמשבר הכלכלי העולמי שהתחיל 2008, והריבית בישראל הייתה- מאחוז מכלכליסט ורון המשיך לגלי צה"ל ואחר כך החליט לקחת את הידע שצבר בעולם הפיננסים ולהעביר אותו הלאה. אז הוא עבר צד והפך להיות יועץ משכנתאות, ומאז במשך שנים יוצא לו לשבת ממשפחות ישראליות שרוצות לעשות משהו, שנהיה אחד הדברים הכי ישראליים שיש לקנות דירה. הוא ראה את הישראלים. כשזה היה שוק בעלייה, ואז שוק בדשדוש וראה אותם גם לתקופת הקורונה כשכולם נכנסו לפאניקה, וגם בשנה המשוגעת שהגיע אחרי הקורונה כשכולם נכנסו לפאניקה. הפעם בגלל עליות המחירים המשוגעות, והוא רואה אותם גם עכשיו, כשהריביות מאוד אלו בשוק המשכנתאות. התקררות מאוד אחרי עשור של ריביות מאוד נמוכות, ריביות שאפילו הלכו וירדו עם השנים. פתאום ב-20 22, בצורה מאוד חדה, הריביות התחילו לעלות, והעלייה. המאוד מאוד חדה בריבית, בטח אחרי שהתרגלנו ל ריביות מאוד נמוכות, בעצם הוציאו הרבה אנשים מהשוק. אז השבוע בחיות כיס פרק המשכנתאות הגדול מה עובר על שוק המשכנתאות ושוק הדיור בשנה האחרונה לאן השוק הזה צפוי ללכת מכאן? מה הדרך הנכונה לחשוב על משכנתא ולקחת אחת בלי יותר מידי רגשות? מה צריך לדעת לפני תוך כדי ואחרי וגם מה ההבדל בין קל צ ל משתנה כל 5 שנים כן, נגיע גם לחלקים, המסרים האלה ואני מבטיח זה יהיה בסדר. בשונה ממה שאנחנו בדרך כלל עושים בחיות כיס הפעם בשביל לספר את הסיפור הזה אנחנו לא נחזור להיסטוריה הרחוקה, אלא רק מעט אחורנית, שנה אחורנית. החליטה הוועדה המוניטרית להעלות את הריבית ל 0.25 נקודות% לרמה של 0.35 כל אלו. הוועדה החליטה כי בשלו התנאים להתחיל בתהליך הדרגתי של העלאת הריבית. זה קרה ב-11 באפריל 2022, לפני טיפה יותר משנה. נגיד בנק ישראל, פרופסור אמיר ירון, התייצב מול המצלמות במסיבת העיתונאים של הבנק והודיע הוועדה המוניטרית הגוף שאחראי לקבוע מה הריבית החליטה להעלות אותה ברבע% והיא תעמוד על 0.35. היום זה נשמע מצחיק, מה זה אפס 35. תגידו איפה ואני מיד חותם על אפס 35. הבעיה היא שמאז אפריל 2022 בנק ישראל העלה את הריבית עוד 9 פעמים, 10. בסך הכל, הפעם האחרונה הייתה ממש לפני יומיים בפרק זמן של שנה וחודש הריבית עלתה משיעור של 0.1 לשיעור של 4.75%. זו קפיצה של יותר מארבעה וחצי% בשנה. זה לא תסריט שמישהו חיכה לו או הביא בחשבון להעלאות הריבית האלה הייתה משמעות כבדה על שוק המשכנתאות. קודם כל, רוב מוחץ של האנשים שכבר לקחו משכנתא ההחזר החודשי מאוד התייקר להם מי יותר, מי- בממוצע, אנחנו מדברים על התייקרות של יותר מאלף שקל. בהחזר החודשי ואגב זה קרה אפילו ל תומר ורון בעצמו היה לי החזר חודשי של 4 וחצי והוא עומד היום על 5 וחצי. אין כי פגועים, מה שנקרא את השיחה איתו הקלטתי לפני העלאת הריבית האחרונה. אז עכשיו זה כנראה טיפה יותר, חוץ מההבדל האנשים שכבר לקחו משכנתא. העלאת הריבית סיבך מאוד את החיים, גם לאנשים שעוד לא לקחו משכנתא, אבל רוצים לקחת אחת כי הם רוצים לקנות דירה עם כל העלאת ריבית כזו. חלום הדירה שלהם להתרחק עוד יותר כי עלות המשכנתא הכסף שהם יצטרכו לשלם לבנק בריביות מאוד עלתה. אם פעם היה מגיע זוג והם צריכים לקחת משכנתא של מיליון שקלים, אני כמובן עושה את זה פשוט. מצב הריביות בוא נגיד לפני בתחילת 20 22, הביא לזה. על מיליון שקלים החזר חודשי יעמוד בערך על 5000. כמובן, אפשר לשחק עם זה, תלוי איזה משכנתא רוצים. 5000 500. פתאום, כשהריביות מאוד מאוד גדולות אותו. מיליון שקלים שאותו זוג רצה לקחת. עולים כבר יותר עולים יותר חודשית, אבל הנה הם צריכים פתאום להחזיר עכשיו מעל 6000. כלומר, יש פה הבדל של מעל 1000 ש"ח וזה דרמטי. ההתייקרות של המשכנתא ציננה מאוד את שוק הדיור, אבל מאוד קחו קצת נתונים של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר בשביל להבין עד כמה בחודש מרץ האחרון נמכרו בישראל בסך הכל 6800 דירות. זה כלום בתל אביב, שהיא שיא. אזור הביקוש נמכרו בחודש הזה -100 דירות. זהו זו נפילה של כמעט 50% ביחס לשנה שעברה ובאופן כללי זה הכי מעט דירות שנמכרו פה מאז מרץ 2020. כשהתחילה הקורונה וכולם הסתגרו בבתים, זה המקום ששוק ה נדל"ן נמצא בו. ואגב אפילו 6800 דירות זה קצת פיקציה, כי 800 דירות מתוכן היו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. כלומר, דירות שהתהליך שלהם כבר התחיל מזמן, חלקן לפני יותר משנה בשוק החופשי איפה שאנשים קונים ומוכרים דירות מרצון היו בסך הכל. 6000 עסקאות זה שוק מאוד מאוד קו, והירידה היא בעיקר במרכז באזורי הביקוש העיקריים. שוק המשכנתאות הגיב בהתאם ל התקררות של שוק הדיור בחודש אפריל הישראלים לקחו משכנתאות חדשות בהיקף של טיפה יותר מארבעה וחצי מיליארד שקלים. זה שפל ששוק המשכנתאות לא היה בו כבר 8 שנים. זו הסיבה שבגללה לאחרונה אפשר לראות את הבנקים בפרסומות. איך אני אגדיר את זה יצירתיות, במיוחד כמו הפרסומת הזו למשל, של הבנק הגדול ביותר בענף המשכנתאות. מזרחי טפחות, המומחים של טפחות, מזמינים אתכם לקורס הכנה לדירה. כל מה שצריך לדעת לפני שקונים נרשמתי. המצב הזה גם משפיע מאוד על הבנקים ואין להם כל כך עבודה בעולם המשכנתאות היום או לפחות ממש קצת עבודה לעומת מה שהם התרגלו בשנתיים האחרונות. אז גם הם פתאום מוכנים לדבר ולהיות הרבה יותר גמישים. במקומות שהשוק רותח לא צריך בכלל להגיע אליו. מי אנשים שבכל זאת נשארו בשוק ולוקחים את המשכנתאות האלה? חלקם אנשים שזכו בדירות. תוכנית מחיר למשתכן ועכשיו סוף כל סוף הפרויקט שלהם קיבל היתר בנייה והתחיל להתקדם, והם צריכים להתחיל לשלם, ולכן הם צריכים משכנתא, ומלבדם מי שנשארו בשוק הם אנשים שיש להם כסף הרבה מאוד כסף, גם הרבה הון עצמי וגם יכולת משמעותית לעמוד בהחזר החודשי, כל היתר מחוץ למשחק וזה דרמטי. זה מתחיל להיות קשה. זה מוציא חלק מהאנשים כי פשוט הם לא יכולים כי יש רגולציה של הבנקים של בנק ישראל שאפשר עד 40%. הכוונה שלו פה היא לרגולציה של בנק ישראל, שמאוד מקשה על הבנקים לתת משכנתא שההחזר החודשי עליה גבוה מארבעים% מההכנסה הפנויה של אותה משפחה. אז פתאום חלק מהאנשים הדירה שהם רצו לקנות מביאה לזה שההחזר החודשי הוא פשוט גבוה מדי ולא יאשרו להם את זה וזה מוציא אנשים ברמה שהם אומרים. אוקיי, רגע, זה זה הרבה יותר גבוה ממה שחשבתי אז אני או הולך על דירה יותר נמוכה שזה- קורה או אני רגע, מחכה ונראה לאן כל הדבר הזה. שנייה לפני שנבין מה עושים עם המצב הזה ולאן השוק הולך מכאן, בואו נעשה קצת יישור. קו מושגי, אם אתם מרגישים שאתם מאוד חזקים במשכנתאות, ממש אלופי העולם, אתם מוזמנים לדלג על החלק הזה לפני הכל. מה זו בכלל משכנתא? משכנתא זו הלוואה, אבל בשונה מהלוואות רגילות משכנתא הבנק ממשכן את הנכס שאתם קונים דירה או בית, ובעצם רושם אותם על שמו עד שתסיימו לשלם לו על ההלוואה הזאת. הדירה שלכם היא בעצם שלו אם לא תצליחו לעמוד בהחזרים? בשלב מסוים הבנק יכול להגיד לכם ובכן, יאללה ביי, אני מוכר את הדירה. זה לא קורה כל כך הרבה, זה לא קורה כל כך מהר, אבל זו רשת הביטחון העיקרית של הבנק. יש לו עוד כמה הסיפור הזה. יש גם צד חיובי בגלל שהבנק משכן את הדירה שלכם על שמו, הוא יכול לתת לכם הלוואה בריבית יחסית נמוכה, אם סתם ככה הייתם נכנסים לבנק ומבקשים הלוואה על סכום מופרע של מיליון שקל בלי למשכן שום דבר, הבנק לא היה נותן לכם אותה בכלל, ואפילו אם היה קורה נס והוא כן היה נותן, היא הייתה לתקופה קצרה. והיא היתה בריבית מופרד, בקיצור בלי משכנתא. לאף אחד לא הייתה יכולת לקנות דירה לפתרון הזה יש מחיר, והמחיר הוא משך המשכנתא והריבית בגלל שמדובר בהלוואה לתקופה מאוד ארוכה. לרוב בין 15 ל 30 שנה הריבית אולי נמוכה יחסית להלוואות אחרות, אבל היא מצטברת לאורך זמן להרבה מאוד כסף. היום המשכנתא הממוצעת היא מיליון שקל, העלות הכוללת שלה יכולה לנוע בין מיליון ומאתיים 1000 ש"ח למיליון ושמונה מאות 1000 ש"ח. תלוי בהרכב המדויק שלה ובמשך שלה, מה שאומר שאתם לווים? מיליון שקל בשביל לממן את הדירה שאתם רוצים, אבל מוסיפים על המחיר הזה עוד מאות אלפי שקלים שאתם משלמים לבנק על הריבית זה המחיר. הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הגדיר כללים נוקשים של מי יכול לקחת איזו משכנתא בשביל לוודא שהבנקים לא מתפרעים מדי משפחה שרוצה לקנות את הדירה הראשונה שלה תוכל לקחת משכנתא בשיעור של עד 75% מהמחיר של הדירה. למשל, אם מדובר בדירה שעולה שני מיליון שקלים, זה אומר שהבנק יוכל לתת לכם משכנתא מקסימלית בגובה של מיליון וחצי. אם זו לא הדירה הראשונה שלכם, אלא דירה נוספת, הבנק ייתן לכם מקסימום חצי ממחיר הדירה. במה שכנתה? כלומר, מיליון שקל לכל היותר. הדוגמה הספציפית הזו, את היתר אתם תצטרכו להביא מהבית וזה מה שנקרא הון עצמי. ההון העצמי הוא חתיכת מכשול רציני בדרך לדירה, בעיקר לזוגות צעירים. תחשבו על עצמכם, זוג צעיר אתם בתחילת או אמצע שנות העשרים או שנות השלושים לחייכם, לרוב יש לכם ילד אחד, אולי כבר שניים בשלב הזה, והם עדיין מאוד צעירים ועולים הרבה מאוד כסף על גנים ומעונות וכאלה וגם המשכורות שלכם עדיין לא הגיעו לשיא שלהם. זה כנראה יקרה בשנות הארבעים או החמישים לחיים שלכם. בקיצור, אתם בדיוק בשלב שאתם מכניסים יחסית מעט ומוציאים יחסית. המון, ואיכשהו, דווקא בשלב הזה, אתם אמורים לגייס כמה מאות אלפי שקלים בשביל לקנות דירה אם להמשיך עם הדוגמה של הדירה שעולה שני מיליון. ואגב, אם אתם חושבים שאני מגזים עם שני מיליון, זה המחיר הממוצע של דירה היום בישראל לפחות. לפי נתוני אתר מדלן. אז במקרה הזה אתם צריכים להביא מהבית הון עצמי של חצי מיליון שקל, חצי מיליון שקל זה הרבה מאוד כסף וזה קבור דירה ממוצעת. אם בא לכם דירה ממוצעת בפתח תקוה למשל, שם המחיר הוא כבר שניים וחצי. כלומר, שתצטרכו להביא מהבית הון עצמי של 625,000 ש"ח רק בשביל לקחת את המשכנתא בשביל לקנות דירה ממוצעת בתל אביב אתם תצטרכו להביא מהבית סכומים כל כך מופרעים, שאני אפילו לא אגיד אותם בכלל. השילוב של מחירי דיור מאוד גבוהים מצד אחד וריבית גבוהה מאוד. מצד שני הוא שילוב קטלני לאנשים שרוצים לקנות היום דירה. רגע הכיף, עוד לא נגמר. לפי הכללים של בנק ישראל לבנקים לא כדאי למכור משכנתאות שההחזר החודשי עליהן גבוה מארבעים% מההכנסה הפנויה של המשפחה רצוי- משליש מההכנסה הפנויה של משק הבית עכשיו. בוא נעשה קצת חשבון סנדלרים, אוקיי? משכנתא ממוצעת היא מיליון שקל. השכר הממוצע בישראל הוא בערך 12,000 ש"ח בחודש. אז אם אני לוקח זוג אנחנו מדברים על 24,000 ש"ח למשפחה, מה שאומר שבנט או יש להם בערך 22,000 ש"ח. עכשיו מזה צריך להוריד כל מיני הוצאות. שבועות על חשבונות וכאלה. וכך אנחנו מגיעים למושג הזה שנקרא הכנסה פנויה. הוא יכול להיות בערך שני מסר או 15,000 ש"ח בחודש זה הסכום שהבנק מסתכל עליו בשביל להבין מה ההחזר החודשי שאתם מסוגלים לעמוד בו לפי הכללים זה אומר החזר חודשי מקסימלי של 5000 ש"ח בחודש, אבל משכנתא של מיליון שקל בריביות של היום. המשמעות שלה בדרך כלל הוא החזר חודשי של 6000 ש"ח בחודש בממוצע, וזה כבר אומר 40% מההכנסה הפנויה. וזה זה כבר ממש הקצה העליון. מבחינת הכללים, זו הנקודה שאנחנו נמצאים בה מפה זה הולך להיות ממש שייקי וכן, ממש כיף איתי במסיבות. בסופו של דבר כל הכבוד לריבית הוא למגבלות של בנק ישראל, וכל זה בסוף אנשים רוצים לגור איפשהו, הם יכולים לגור בשכירות, אבל רבים מהם בישראל רוצים לגור בדירה בבעלותם ובשביל זה צריך משכנתא. אז מה הדרך הנכונה לקחת משכנתא? מה הדבר הראשון שאתם צריכים לעשות? הנה שוב תומר ורון אנחנו צריכים לעשות את החישוב שלנו, להבין את יכולת ההחזר, להבין את ההון העצמי שלנו, להבין בעצם קודם כל. מה אנחנו רוצים? איזה דירה אנחנו רוצים לקנות? ואז באמת שכל הדבר הזה מתכנס ואני מבין אוקי, יש לי הון עצמי של חצי מיליון ויש לי יכולת החזר של 5000 ש"ח בחודש. אני יכול לעמוד בזה בכיף. לדבר הזה אתה מתחיל לצאת לדרך ואתה מבין מה טווח המחירים שלך ואיפה האזורים שאתה יכול לחפש. מה שרון אומר הוא שהדבר הראשון שאתם צריכים לעשות כשאתם מחליטים לקנות דירה הוא לא לחפש דירה שמתאימה לכם, אלא קודם כל להבין מה מגבלות התקציב שלכם ואיזו משכנתא אתם מסוגלים. ורק אחרי זה להתחיל לחפש דירה מבחינתו זה סדר הפעולות הנכון. במציאות. מעט מאוד אנשים עושים את זה. ברוב המקרים, קודם כל הישראלים יחפשו דירה, הם יסתכלו בלוחות וילכו למתווכים, וישאלו, חברים, ובסוף הם ימצאו את הדירה הספציפית שהם כל כך רוצים ואז ורק אז הם ילכו לברר כמה יעלה להם לקנות את הדירה הזו ואם הם בכלל מסוגלים לעמוד בזה. ואז זה עלול להיות מאוחר מדי בגלל שאין זה לא רק כלכלה. זה גם פסיכולוגיה. הרבה אנשים עושים את התהליך הזה, אבל כבר אחרי שהם בעצם מאוד מושקעים רגשית בדירה. וזו. חשובה, כי כשאתה מתחיל את החיפושים ובטח בשנתיים האחרונות שהשוק לא היה כל כך קל לקונים, ואתה משקיע בזה הרבה משאבים והרבה זמן והרבה רגש, ופתאום אתה כבר רואה את הדירה שאתה רוצה אם לא יודע מה עם המרפסת או הגינה או האי במטבח שתמיד חלמת עליו. ואתה אומר אוקיי זהו, זה הדירה, ואז רק אתה מגיע ובדיוק מברר מה? מה זה אומר מבחינת מימון של הדבר הזה? מבחינת אוקיי, בוא נראה איך עושים את זה כאן. אתה כבר מאוד מושקע רגשית, וכאן יותר קשה להגיד לך בוא תיקח רגע צעד אחורה, כי לא בטוח שזה נכון. די, אתה כבר שמעת? כבר רואה את עצמך לא יודע מה עם הארגזים, כבר מגיע ופורק ושם את המכונת קפה, על השיש או שאתה רוצה אז אנחנו יודעים שזה קשה, אבל אם אתם מתכננים לקנות דירה, נסו קודם כל לבדוק את גבולות הגזרה של המשכנתא אתם מוזמנים להתייעץ. יועץ משכנתאות, אני עוד אגיד על זה משהו בהמשך, או לעשות שיעורי בית בעצמכם. היום אפשר למצוא באינטרנט המון המון מידע ובין היתר מחשבון משכנתא בעיני הטוב מכולם הוא זה של אתר משכנתא מן בכלל. באתר הזה משכנתא מן יש המון מידע מקצועי ומקיף וגם מאוד בגובה העיניים. ממש לכל אחד, על כל מה שקשור למשכנתאות בכל נושא. אז אתם צריכים להיכנס ל מחשבון משכנתא ולהתחיל לשחק שם עם הסכומים ולהבין אם יש לנו הון עצמי מסוים. זה אומר שאפשר לקחת משכנתא עד גובה איקס הינה ההחזר החודשי שלה. האם אנחנו מסוגלים לעמוד בו, מה יקרה אם ניקח משכנתא לתקופה יותר ארוכה? מה יקרה אם נגדיל את ההון העצמי שלנו? כל השאלות האלה יתנו לכם מושג כלשהו על גבולות הגזרה שלכם ורצוי ומומלץ, וממש ממש חשוב לא להסתפק בזה. קניית דירה היא אחת משתי החלטות הכי גדולות והכי יקרות שתעשו בחיים שלכם. השנייה היא החיסכון לפנסיה. אנחנו פשוט לא מרגישים את זה ביום יום. אז אנא הקדישו לה מספיק זמן. עשו את שיעורי הבית הראויים וכך תוכלו לחסוך לעצמכם באמת המון כאב ראש וגם הרבה מאוד כסף. נניח שבישובים שלכם יצא לכם החזר חודשי של 5000 ש"ח בחודש, ונניח שאתם מסוגלים לעמוד בזה, אבל אתם יודעים שצפוי לכם ילד עוד מעט, אולי אפילו יותר מילד אחד וילדים זה יקר, בייחוד בהתחלה. האם תצליחו לעמוד בהחזר החודשי? גם אם פתאום תהיה לכם עלות של מעון פרטי על הראש, או אם פתאום הריבית תעלה בחדות. אלה דוגמאות לסוג השאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני שאתם לוקחים את המשכנתא ויש עוד כמה תכף נגיע גם אליהם. אחרי שהגדרתם לעצמכם גבולות גזרה וגם מצאתם דירה שאתם רוצים לקנות בתוך גבולות, הגזרה האלה יגיע הרגע ללכת לבנק ולקבל הצעת מחיר למשכנתא. הדבר הזה קוראים אישור עקרוני. זה מסמך רשמי ומחייב של הבנק שבו הוא מספר לכם מה גובה המשכנתא שהוא יהיה מוכן לתת לכם וגם מה יהיה המחיר שלה. כלומר, מה הריביות הנה? טיפ, השוו, השוו מחירים בין בנקים, מחקר של רשות התחרות חשף עובדה מאוד מפתיע, חצי מהישראלים שלוקחים משכנתא? לוקחים הצעת מחיר אחת בלבד, ואני זוכר שכשהייתי את הנתון הזה ממש נפלתי בריצפה. אני רגיל לחשוב על שוק המשכנתאות כעל שוק יחסית תחרותי, לפחות בענף הבנקאות, ואז פתאום ברשות התחרות ומצא את ההפך. הישראלים לא משווים מחירים אפילו כשמדובר ברכישה הכי גדולה שלהם בחיים. אז עשו לי טובה. השוו, קחו 3 הצעות מחיר משלושה בנקים. המחקר הזה גילה שישראלים שכן עושים את זה חוסכים לעצמם עשרות אלפי שקלים, והמחקר הזה הוא יתפרסם לפני כמה שנים. כלומר זה היה בעולם של ריבית. לפני שמחירי הדירות עלו ב-20% בשנה בעולם של היום השוואת עלויות בין בנקים עשויה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים לאורך כל חיי המשכנתא. אגב, איך משווים? אז לפני שנה זה היה קצת יותר קשה, אבל בשנה האחרונה נכנסה לתוקף רפורמה של בנק ישראל, שקצת מקלה על העניין הזה. כשאתם מקבלים מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, הבנק מחויב לתת לכם אותו בפורמט אחיד שבנק ישראל הגדיר לו. בשביל שיהיה לכם יותר קל להשוות באישור העקרוני הזה, אתם תקבלו סימולציה לשלושה. סוגי משכנתא שונים וגם הצעה קונקרטית שנתפרה במיוחד עבורכם. וזו הנקודה בפרק שבה אני צריך להבהיר עוד מושג אחד לפני שנתקדם? בשונה מארצות הברית למשל, ששם אתם הולכים לבנק מבקשים משכנתא ומקבלים ריבית אחת לכל הסכום בישראל. זה עובד אחרת, קצת יותר מסובך. הבנק יציע לכם לחלק את המשכנתא למסלולים. בדרך כלל 3 מסלולים זה אומר בעצם 3 הלוואות שונות בתנאים שונים. מסלול אחד יכול להיות נגיד בריבית קבועה מסלול שני בריבית שצמוד על הפריים והשלישי בריבית משתנה. תכף נסביר מה ההבדלים בין כל אלה. בעקבות הרפורמה של בנק ישראל באישור העקרוני שתקבלו מהבנק, תקבלו ככה קודם כל. הצעה למשכנתא שכל כולה 100% ממנה במסלול של ריבית קבועה, ואז משכנתא נוספת שמורכבת משני מסלולים חצי בריבית קבועה וחצי שצמוד לריבית הפריים, וגם משכנתא שלישית שמורכבת משלושה מסלולים, שליש בריבית קבועה, שליש בריבית צמודה לפריים ושליש בריבית משתנה. גם אם לא הבנתם מילה ממה שאמרתי פה הנה השורה התחתונה. ברגע שבנקים שונים מחוייבים לתת לכם אישור עקרוני בפורמט אחיד, זה אמור להקל עליכם, להשוות ביניהם, להשוות בין המחיר ובין הריביות ולהבין איזה בנק משתלם לכם יותר. אגב, באישור העקרוני הזה יהיה עוד מידע מאוד מאוד חשוב. קודם כל, הנה איך זה החודשי שלכם. אבל גם מה יקרה לו תחת כל מיני הנחות שונות, מה יקרה לו אם האינפלציה תעלה או תרד ומה יקרה לו אם הריבית תעלה או תרד? וזה חשוב כי כשאתם לוקחים משכנתא אתם לא צריכים להבין רק אם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי כרגע, אלא אם אתם מסוגלים. לעמוד בו גם כשהוא יעלה למשל, אם הוא יעלה באלף שקל בחודש תוך שנה, שזה בדיוק מה שקרה כאן בשנה האחרונה, אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם מאוד מאוד חנוקים, שזו החוויה שהרבה ישראלים עוברים בימים אלה. נתון נוסף שהבנקים מחויבים להראות לכם ומה העלות הכוללת של המשכנתא. כלומר, אתם לוקחים משכנתא של מיליון, כמה תחזירו לבנק. בסך הכול מיליון. שתיים, מיליון וחצי מיליון 800. זה כלי מאוד חשוב עבורכם להבין אם כדאי לכם להיכנס להרפתקה הזו או לא, ואם זה משתלם לכם, האישור העקרוני הזה של הבנק תקף ל 24 ימים, כולל סופי שבוע וחגים. שימו לב, אל תיקחו אותו בדיוק לפני פסח או איזשהי חופשה גדולה, כי אתם רוצים להספיק להיות מסוגלים לקחת עוד שתי הצעות מחיר משתי בנקים. כספים ולהתמקח עם הראשון עם זה כדאי וזה כדאי, כי זה יכול להיות= עשרות או מאות אלפי שקלים. ועכשיו לחלק הכי כיפי בפרק הזה. מה שכולכם חיכיתם לו, מה זה אומר קלצ פריים? ריבית משתנה ואיך הם קשורים למציאות הנוכחית. כשאתם לוקחים משכנתא, אתם והבנק נמצאים בסוג של ניגוד עניינים. שניכם חשופים לה הלוואה שנלקחת להרבה מאוד שנים, וכל אחד מכם רוצה להרוויח ולא להפסיד. הרווח של הבנק הוא ההפסד שלכם ולהפך. חשוב להבין את זה, כי לכל סוג ריבית שהבנק יציע לכם יש יתרונות, אבל גם חסרונות. קודם כל, כל ריבית שתקחו יכולה להיות צמודה או לא צמודה, והכוונה צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן. כלומר שאם המדד עולה. גם ההחזר החודשי עולה, ואם הוא יורד ההחזר החודשי יורד כחולשה. המשכנתא שלכם תהיה- צמודה לכל מיני דברים, ככה הבנק ידרוש מכם ריבית גבוהה יותר. תומר ורון ניסח את זה טיפונת אחרת, הוא אומר, ככה, כשאנחנו לוקחים משכנתא יש שני סיכונים מנוגדים שאנחנו מפחדים מהם הראשון. ריבית תעלה. נכון, כלומר זה מה שקורה עכשיו, זה מקפיץ את ההחזרים זה מעלה לנו באמת את הריביות שאנחנו משלמים סיכון שצריך להתמודד איתו, והסיכון השני, הסיכון השני וזה אולי נשמע קצת מוזר זה שהריבית תרד כי אז יש לנו בהרבה בחלק מהמסלולים עלול להתגלגל עלינו עמלות פירעון מוקדם, ועם המילה עמלה אתה יודע, לפעמים 5 ש"ח, 10 ש"ח לא יודע מה עם אלה שוחט את כזאתי 50 ש"ח, לא העמלות. הריון מוקדם יכולות וראיתי מקרים שהם הגיעו ל 60, 70 80,000 ש"ח וזה בעצם גם איזשהו סיכון שאנחנו צריכים. להתייחס אליו אמנת פירעון מוקדם היא עמלה שהבנק גובה בחלק ממסלולי המשכנתא. אם אנחנו נחזיר את המשכנתא לפני הזמן עכשיו אני יודע שזה נשמע הפוך מכל היגיון למה שהבנק יקנוס אותנו רק בגלל שאנחנו מחזירים לו כסף לפני הזמן? מה, הוא לא רוצה את הכסף? שיגיד, תודה. אבל העניין הוא שהבנק לא רוצה את הכסף, הוא רוצה את הריבית כשהוא נותן לנו משכנתא. הוא בעצמו לווה כסף ומשלם על הכסף הזה ריבית עמלת הפירעון המוקדם היא קנס בדיוק על זה שהבנק ישלם את הריבית לגורמים שהוא לווה מהם כסף, אבל הוא עצמו לא יקבל. איתנו את מלוא הריבית שהוא תכנן לקבל. אוקיי, אז הסיכון הראשון, עליית הריבית? איך מתגוננים מפניו? הדרך הפשוטה ביותר לעשות את זה היא לקחת חלק גדול מהמשכנתא במסלול של ריבית קבועה לא צמודה או בשם העממי שלה, ר"ת קלצ כל שקל שתקחו במסלול הזה, תחזירו עליו ריבית, שאתם יודעים מראש מאי מה שסיכמתם עם הבנק זה מה שיהיה במהלך התקופה הזו. זה לא משנה אם האינפלציה תעלה או תרד, אם הריבית במשק תעלה או לא, אתם תמשיכו לשלם בדיוק את אותו הסכום עד סוף המשכנתא. הריבית במסלול הזה תהיה בד"כ הכי גבוהה, כך שזה מאוד קשה לקחת משכנתא במאה% קל צ, כלומר שמאה% ממנה קבועה ולא צמודה, גם ה 80% זה קשה. חוץ מזה, זה גם עניין של אופי. אני מכיר את עצמי. למשל אוקיי, אני לא אוהב להמר. אני הייתי מעדיף לקחת כמה שיותר המשכנתא שלי בקל צ. אם הייתי לוקח משכנתא ולדעת מראש כמה אני אשלם. מצד שני, מי שלוקח חלק גדול מהמשכנתא במסלול של קלצ, חשוף לזה שאם בהמשך הוא ירצה להחזיר את הכסף מוקדם יותר. כי פתאום דודה ציפי מאמריקה שמעולם לא שמעתם עליה מתה וקבלתם מלא מלא כסף. בארושה מפתיע. אתם תיאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם. מה שדיברנו עליו במסלולים אחרים, העמלה הזו לא קיימת, או שהיא נמוכה יותר בשביל להתמודד עם שני הדברים האלה, עם העובדה שזה מסלול מאוד יקר והעובדה שיש בו עמלה של פירעון מוקדם, יש מסלולי משכנתא אחרים הפופולרי ביותר ביניהם, או לפחות זה שהיה הפופולרי ביותר עד לפני שנה, בזמן שהריבית במשק היתה נמוכה. המסלול הזה קוראים מסלול ריבית. כי הריבית בו צמודה לריבית הפריים, ריבית הפריים היא בסך הכל ריבית בנק ישראל+% וחצי, כך שאם ריבית בנק ישראל היא 4% ושבעים וחמש אסירים, אז ריבית הפריים היא 6% ורבע, סבבה סבבה במסלול שצמוד ל פריים. הריבית של תשלמו כל חודש משתנה בהתאם לריבית הפריים. עם בנק ישראל יעלה את הריבית אתם תשלמו יותר, אם הוא יוריד ההחזר החודשי שלכם יקטן? העובדה שההחזר החודשי התייקר בממוצע באלף שקלים בשנה האחרונה זה בגלל שהרבה ישראלים. לקחו חלק משמעותי המשכנתא שלהם במסלול שצמוד לפריים. זה מסלול שהוא קצת הופך להיות איזה שהוא נקרא לזה שנוי במחלוקת. קודם כל, מה המסלול הכי זול בה משכנתא לפני שנה וחצי הוא הפך להיות המסלול הכי יקר. במה שכנתה זה קטע, אבל זה המצב היום. יש אנשים שאומרים, תקשיב, כמה עוד בנק ישראל יעלה את הריבית פעם אחת פעמיים, גג. מי שלוקח היום משכנתא שייקח את זה, וברגע שבנק ישראל יתחיל להוריד את הריבית, אם זה יקרה. שלא ישר תראה. אוקיי, מצד שני שאנשים שאומרים אני לא יודע, כאילו אני גם לא חשבתי שבנק ישראל יגיע ל 4 וחצי אז אני לא יודע אם הוא יעלה רק עוד פעם אחת פעמיים ולכן נזהרים יותר מהמסלול הזה. ולבסוף יש מסלול נוסף שבשנה האחרונה חזר להיות פופולרי. מסלול של ריבית משתנה. עכשיו יש מסלול שאני חושב שהוא נהיה מאוד רלוונטי במציאות של היום, אני מקווה שככה אתה יודע, זה יעבור עכשיו את האוזניים. דיר באלאק לא לסגור מכל מיני מושגים מגעילים. אבל זה נקרא ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה. אז אחרי שאמרנו את זה, בוא נסביר את זה רגע, זה בעצם מסלול שאם אני לוקח אותו היום, קיבלתי ריבית מסוימת, נגיד שוב, 5%, היא קבועה לחמש שנים. 5 שנים היא לא זזה, היא לא צמודה למדד. כלומר יציבות מוחלטת. 5 שנים בעוד 5 שנים יש נקודת עדכון הריבית שם מתעדכנת. ובעצם, מקבלת ריבית חדשה. מסלול כזה נותן לכם ודאות לתקופה קצרה יותר ולכן הריבית תהיה גבוהה, אבל- מאשר של ריבית קבועה לחלוטין. נניח שבעוד 5 שנים הריבית במשק כבר תהיה נמוכה יותר, אז אחרי 5 שנים הריבית של תשלמו על המשכנתא תרד, או שבעוד 5 שנים. נניח תרצו לעבור דירה ולשנות חלק המשכנתא או לסגור חלק המשכנתא כי פתאום קיבלתם מלא כסף בנקודת הפתיחה, בעוד 5 שנים תוכלו לעשות שינוי בלי לשלם עמלת פירעון מוקדם. שאלתי אם יש מסלול. שהוא המתאים ביותר בעת הזו שהוא ממליץ עליו. אז הוא השיב שהוא לא יכול להמליץ על מסלול אחד שמתאים לכולם, ולכל אחד יש את הצרכים שלו שלה וכאלה, מין דברים והאמת, זה לא סתם ניסיון לברוח מהשאלה, זה נכון אם אתם קונים דירה להשקעה או למגורים, המשכנתא תהיה אחרת. אם יש לכם הון עצמי ענק שאתם מביאים מהבית, המשכנתא תיראה אחרת. אם אתם אנשים שלא אוהבים שינויים, או אנשים שרוצים להמר בגדול. בכל אחד מהמקרים האלה המשכנתא תיראה אחרת וזה הרגע לחזור על משהו שאמרתי קודם. כשאתם מחליטים לקחת משכנתא. אתם צריכים להשקיע בזה זמן או באמצעות שיעורי בית שתעשו בעצמכם, וסקר שוק והכל או באמצעות יועץ או יועצת משכנתאות שיעשו את זה עבורכם. זה יעלה לכם כסף? זה נכון וכמה בדיוק זה כבר תלוי בהיקף השירות שתרצו לקבל, אבל זה יכול להיות= את זה. איך אתם יודעים באיזה יועץ משכנתאות לבחור זו? כבר שאלה שיותר קשה לי לענות עליה, בשביל להפוך ליועץ משכנתאות לא צריך רשיון, כל אחד יכול, ולכן כדאי להיזהר פשוט, בידקו עם חברים או משפחה או אנשים שאתם סומכים עליהם שכבר היו אצל יועץ. אל תלכו על איזה יועץ משכנתאות הטיקטוק זה- מה עושים אנשים שכבר לקחו משכנתא ועכשיו תקועים עם משכנתא שגדולה עליהם משכנתא עם החזר חודשי שמאוד התנפח וחונק להם את הנתק. אם זה המצב שלכם אתם ממש לא לבד. לפי נתוני בנק ישראל, לפני שנתיים רק רבע מהישראלים ההחזר החודשי שלהם היה גדול משליש מההכנסה הפנויה שלהם. היום, חצי מהישראלים שלוקחים משכנתא זה המצב שלהם. זו חתיכת קפיצה. אוקיי, אז מה עושים במצב כזה לתומר ורון היו 3 טיפים הראשון לעבור שוב על כל ההוצאות. המשפחתית שלכם ולצמצם את כל מה שלא הכרחי או כל משהו מותרות שצריך לוותר עליהן בטווח הקצר בשביל לעבור את התקופה הקרובה. הדבר השני אם יש לכם חסכונות בקופת גמל להשקעה קרנות השתלמות כאלה אולי= לשקול לפדות חלק מהכסף. אני לא מת על הרעיון הזה, אבל אני מסכים שאם הנטו שלכם, חנוק, עזה, תזרים שלכם בטווח הקצר חשוב יותר מכל דבר אחר, חשוב לעבור את התקופה הזאת, ולא להיכנס לחובות, שאי אפשר לצאת מהם. וטיפ אחרון, בידקו אם אתם יכולים למחזר את המשכנתא. לפחות חלק ממנה. מיחזור משכנתא הוא בעצם לקחת הלוואה חדשה בשביל לסגור את הקודמת בעולם של ריבית עולה שזה העולם שאנחנו נמצאים בו עכשיו. די קשה לעשות את זה, ולכן הרבה אנשים שמנסים היום למחזר משכנתא לא מצליחים. מצד שני, הבנקים כן רוצים שהלקוחות שלהם יהיו מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי, ולכן הם בעצמם מציעים עכשיו לאנשים לפרוס מחדש את המשכנתאות לתקופות ארוכות יותר וכל מיני תרגילים כאלה. אם זה מה שצריך, זה מה שצריך. רק ידעו שזה יגדיל את סך הסכום שאתם תשלמו לבנק. וחוץ מזה יש את האפשרות שאף אחד לא רוצה לדבר עליה למכור את הדירה. עכשיו אני יודע, זה לא כיף בכלל. לפעמים זה כרוך בה לעקור את הילדים מהמסגרות והחברים שלהם ומבחינת הישראלים, זה המוצא האחרון, אבל יש אנשים שעושים את זה. לפי נתוני משרד האוצר, יש יותר ויותר ישראלים שעושים את זה. הם נקראים מצמצמי דיור, הם מוכרים דירה, יקרה וקונים אחת זולה יותר. השיעור שלהם גדל מרבע לשליש מבין האנשים שעוברים דירה, חלק גדול מהם אגב. אובר מהמרכז לפריפריה החיסכון הממוצע שלהם לפי משרד האוצר, הוא 800,000 ש"ח. לפני סיום, בתקופת הגאות של שוק הדיור הסתובבו ברשתות החברתיות המון, אבל באמת המון סרטונים של כל מיני אנשים שמציעים לכם להיכנס לדלת בתור משקיעים ולקנות דירה. גם אם יש לכם אפס הון עצמי איך נורא, פשוט מעלפים הולכים לבנק אחד, לוקחים הלוואה של 100 או 200,000 ש"ח, ואז עם הכסף הזה הולכים לבנק אחר ולוקחים משכנתא, כאילו הכסף הזה הוא ההון העצמי שלך. אם אתה עובד בעבודה מועדפת בתחנת דלק סונול אחרי הצבא. לא הצלחתי לחסוך שקל, אבל אתה חולם על קניית הדירה הראשונה שלך. אפשר לקבל 100% משכנתא. קניית הדירה הראשונה שלך בלי הון עצמי בלי שחסכת שקל זה דבר מאוד מסוכן לעשות מאוד גם בתקופה כשהריבית היתה אפס, בטח בתקופה של היום. למה משום שההלוואות האלה, שאתם לוקחים בשביל שיהיה לכם הון עצמי, לכאורה תקופת ההחזר שלהם קצרה נגיד 5 שנים, ולכן ההחזר החודשי עליהן הוא די גבוה יכול להיות 2000 או 3000 ש"ח בחודש בקלות, ואז יחד עם המשכנתא. אתם כבר תגיעו לגבהים מפחידים ממש. אתה יודע, לפעמים יש את ההתרגשות שלה לקנות דירה ואנחנו רוצים, והמשימה אולי קצת מעוורת את כל המסביב הייתי אומר להם בואו נחשוב רגע חודשיים אחרי שקנינו את הדירה קמים בבוקר, שותים את הקפה, הכל טוב, זה צריך אולי לקחת את הילדה לגן עניינים. אתם מתחילים עם 8 9, 1000 רק בעל הנעה התחיל החודש. כאילו הלוואות ומשכנתאות זה המציאות שאתם רוצים. בקיצור, אל אם אין לכם מספיק, אז אין לכם מספיק. צר לי. אין דרך יפה להגיד את זה, אבל אם אין לכם מספיק כסף להון עצמי, בטח ובטח שאין לכם מספיק כסף בשביל לקחת משכנתא ולא בטוח שאתם מוכרחים לקנות דירה לפחות בשלב הזה. בינתיים אתם מוזמנים להאזין לפרק 32 של חיות כיס, לקנות או לשכור בשביל לקבל עוד נקודת מבט. לאן שוק הדיור הולך מפה? הלוואי שידעתי. בינתיים אנחנו רואים ירידות מחירים קלות בשוק הדירות החדשות בשוק הדירות יד שנייה, יש בינתיים קיפאון הריבית הגבוהה מסננת מאוד את שוק הדיור, ויש הרבה אנשים שחושבים שזה עניין של זמן עד שהמחירים ירדו בצורה משמעותית או שלפחות תהיה כאן ירידה ממושכת. מצד שני, אחרים חושבים שהכיוון הזה עכשיו גורם לקבלנים לשבת ולא לבנות כל כך הרבה, מה שאומר שבהמשך אולי אפילו עוד כמה חודשים המחירים יחזרו לעלות. אם תרצו לשמוע על זה עוד חפשו את פרק 261 שלנו לקנות או לחכות, אבל זה לא מה שרצינו לספר בפרק הזה. בפרק הזה רצינו לספר על דילמת המשכנתא ומה עושים איתה? אנחנו מקווים שעכשיו יש לכם מושג קצת יותר טוב. אתם האזנתם לחיות כיס. הפודקאסט הכלכלי של כאן עורך חיות כיס הוא תומר מיכלזון. את הסאונד דרכה רחל רפאלי, המפיקה שלנו, גילי היא צדוק האגדית. במערכת חיות כיס תמצאו גם את אלונה, מיצי ענת קורול, גורדון וצליל אברהם. המתמחים שלנו הם איתי ניקסון ורותם רפאל. אני שאול אמסטרדמסקי, אני גר בשכירות ואין לי משכנתא כמו תמיד. תודה רבה לכם שהאזנתם.